Despejo: guia completo para inquilino e locador entenderem os prazos

A ação de despejo é uma medida judicial regulada principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela existe porque, no Brasil, o locador não pode retomar o imóvel por conta própria, ainda que o inquilino esteja em atraso ou ocupando sem contrato válido. A retomada precisa passar pelo Judiciário, respeitando o direito de defesa da outra parte.

A ação corre em vara cível comum na maior parte do país. Em algumas cidades existem varas especializadas em locação. O rito é relativamente rápido, mas cada fase (citação, contestação, sentença, recurso e execução) tem prazos próprios que impactam o tempo total.

De maneira geral, o processo segue quatro etapas: notificação (quando exigida), ajuizamento da ação, decisão judicial e desocupação. A depender da modalidade, a notificação prévia é obrigatória; em outras, o locador pode ingressar direto com a ação. Após a sentença favorável, existe um prazo para a saída voluntária. Se o inquilino não sai, o oficial de justiça cumpre o mandado, com força policial se necessário.

O tempo total varia bastante. Casos simples, sem contestação, podem terminar em poucos meses. Ações contestadas, com produção de prova e recursos, costumam se estender por mais de um ano.

A modalidade define o rito, a necessidade de notificação prévia, a possibilidade de purgar a mora e o prazo de desocupação. As principais são:

• Despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos. O locador pode cumular a cobrança da dívida com o pedido de retomada. O inquilino pode, em regra, evitar o despejo pagando o valor devido nas condições e prazo previstos em lei.
• Despejo por infração contratual, como uso indevido do imóvel, sublocação não autorizada, obras não permitidas ou perturbação da vizinhança.
• Despejo por denúncia vazia, cabível em contratos por prazo indeterminado (ou após 30 meses em contratos escritos), sem necessidade de motivo.
• Despejo por fim do prazo contratual em contratos de temporada.
• Despejo para uso próprio, de ascendente, descendente ou cônjuge, mediante requisitos.
• Despejo por necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público.

O detalhamento de cada uma dessas modalidades, com as particularidades processuais, está no artigo sobre modalidades de despejo.

O despejo só é legítimo quando existe fundamento jurídico. Não basta o locador não querer mais o inquilino no imóvel. A causa precisa estar prevista em lei ou em cláusula contratual válida. Também não é permitido cortar água, luz ou trocar a fechadura para forçar a saída, prática que pode gerar responsabilização civil e criminal.

O inquilino que recebeu notificação extrajudicial tem espaço para negociar, quitar débitos, discutir cláusulas ou preparar a desocupação. Ignorar a notificação costuma acelerar o ajuizamento e reduzir a margem para acordo.

Por ser a hipótese mais comum, o despejo por falta de pagamento tem regras próprias. O locador pode pedir liminar de desocupação em algumas situações, especialmente quando não há garantia locatícia. O inquilino, por sua vez, tem direito, em regra, a purgar a mora uma vez a cada 24 meses, quitando aluguéis, encargos, multas, juros e custas.

O passo a passo específico dessa modalidade, com detalhes sobre valores e prazos, está no artigo dedicado ao despejo por falta de pagamento.

Depois da sentença de despejo, o juiz fixa o prazo para a saída voluntária. A Lei do Inquilinato prevê prazos que variam conforme a modalidade e o histórico do inquilino, indo, em regra, de 15 a 30 dias. Quando o inquilino tem garantia locatícia idônea e o motivo é falta de pagamento, o prazo tende a ser diferente do previsto para denúncia vazia. O tratamento completo desse ponto está no material sobre prazo de desocupação em ação de despejo.

Se você recebeu uma citação, uma notificação, ou apenas quer confirmar se existe processo envolvendo o imóvel ou o seu nome, você pode fazer essa verificação agora mesmo na barra abaixo, informando número do processo, CPF ou nome.

A consulta ajuda a confirmar em que fase está o processo, qual é a vara responsável e quais movimentações já foram registradas. Com essa base, fica mais fácil conversar com um advogado e definir a estratégia.

O primeiro passo é diferenciar notificação extrajudicial de citação judicial. A extrajudicial serve como aviso prévio, geralmente para constituir o devedor em mora ou comunicar o fim do contrato. A citação judicial inicia o prazo de defesa dentro do processo. O roteiro detalhado está no guia sobre o que fazer ao receber notificação de despejo.

Não. O objetivo é informar e orientar. Cada caso de despejo envolve documentos, cláusulas contratuais, provas de pagamento, comunicações entre as partes e circunstâncias que precisam ser analisadas individualmente. Os prazos variam conforme a modalidade, o tribunal e detalhes do próprio processo. Antes de tomar decisões, consultar um advogado ou a Defensoria Pública é altamente recomendável.

O locador pode me despejar sem processo judicial?

Não. A retomada do imóvel exige ação judicial, salvo entrega voluntária. Trocar fechadura, cortar serviços ou usar violência para forçar a saída é conduta ilícita.

Existe despejo sem justa causa?

Sim, na modalidade de denúncia vazia, cabível principalmente em contratos por prazo indeterminado ou após 30 meses de contrato escrito. Ainda assim, é preciso ajuizar ação e observar os prazos legais.

Posso evitar o despejo pagando o que devo?

Em regra sim, no caso de falta de pagamento, respeitados os requisitos e o limite de uma purga da mora a cada 24 meses. As condições exatas dependem do processo e do momento em que o pagamento é feito.

Tenho direito a receber a caução de volta ao ser despejado?

A devolução de caução, seguro fiança ou fiança depende do valor da dívida, das condições do imóvel e das cláusulas do contrato. É comum haver compensação com débitos e eventuais reparos.

Quanto tempo dura uma ação de despejo?

Varia bastante. Casos incontestados podem terminar em poucos meses. Contestados, com produção de prova e recursos, se estendem por um ano ou mais.

Antes de tomar qualquer providência, confirme se já existe processo em andamento fazendo uma consulta processual gratuita pelo nome, CPF ou número do processo.