Despejo por Denúncia Vazia: Quando o Locador Pode Usar

Este artigo explica de forma clara quando a denúncia vazia é cabível, quais os prazos e o que cada parte deve fazer. As informações são educativas e não substituem a orientação de um advogado.

Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificar o motivo. Ela se opõe à denúncia cheia (que exige um dos motivos do art. 47).

A denúncia vazia é cabível principalmente em: - Contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, após o término do prazo (art. 46). - Locações por prazo indeterminado, com notificação prévia de 30 dias (em certas situações).

Contratos residenciais de 30 meses ou mais Se o contrato foi celebrado por escrito com prazo de 30 meses ou mais e o prazo chegou ao fim sem renovação, o locador pode ajuizar a ação de despejo por denúncia vazia. Em muitos casos não é necessária notificação prévia, mas a prática recomenda a notificação de 30 dias.

Locações por prazo indeterminado Quando o contrato vira por prazo indeterminado (por renovação automática ou por contrato verbal), o locador pode denunciar a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação.

Contratos de menos de 30 meses Em contratos residenciais de prazo inferior a 30 meses a denúncia vazia só é possível após 5 anos de vigência ininterrupta (art. 47, V). Antes disso o locador precisa de motivo legal (denúncia cheia).

1. Verifique se o contrato e o prazo se enquadram na hipótese legal.
2. Envie notificação extrajudicial concedendo 30 dias para desocupação (recomendável e, em muitos casos, necessária).
3. Se o inquilino não desocupar, ajuíze a ação de despejo.
4. Em alguns casos cabe liminar de 15 dias (com caução de 3 aluguéis).
5. Após a sentença, o prazo de desocupação voluntária é de 30 dias (art. 63).

• Verificar se a notificação e o contrato realmente autorizam a denúncia vazia.
• Negociar prazo maior de desocupação.
• Contestar a ação se houver irregularidade na notificação ou no contrato.
• Em alguns casos pedir indenização por benfeitorias.

O número do processo permite ver a modalidade alegada, a notificação, a liminar e a sentença.

• Acesse o site do Tribunal de Justiça do estado do imóvel.
• Consulte pelo número do processo.

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Em contrato de 12 meses cabe denúncia vazia? Não. Só após 5 anos de vigência ininterrupta ou se o contrato for de 30 meses ou mais.

Precisa de notificação de 30 dias? Em locações por prazo indeterminado, sim. Em contratos de 30 meses findos, a prática recomenda, embora em alguns casos não seja obrigatória.

A denúncia vazia tem liminar de 15 dias? Em algumas hipóteses do art. 59, §1º, sim (com caução).

O inquilino pode se opor à denúncia vazia? Pode contestar se a hipótese legal não estiver preenchida ou se houver irregularidade.

Qual a diferença para a denúncia cheia? Vazia = sem motivo. Cheia = com motivo legal (uso próprio, obras, etc.).

A denúncia vazia é um direito do locador em situações específicas. Conhecer os requisitos evita ajuizar a ação na modalidade errada. O inquilino deve verificar se a hipótese realmente se aplica e buscar orientação se necessário.

Este conteúdo é meramente informativo e não substitui a orientação de um advogado. Em caso de dúvida, procure um profissional de sua confiança ou a Defensoria Pública.

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