Despejo Por Falta de Pagamento: Como Funciona Passo a Passo

Este artigo explica de forma clara e didática como funciona o despejo por inadimplência. As informações são educativas e não substituem a orientação de um advogado. Cada contrato e cada situação têm particularidades.

O locador pode ajuizar a ação assim que o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos (condomínio, IPTU, etc.). Não existe número mínimo de meses de atraso exigido por lei. Um único mês de atraso já autoriza a ação, embora na prática muitos locadores tentem negociar primeiro.

A notificação extrajudicial não é obrigatória na falta de pagamento, mas é altamente recomendável para demonstrar boa-fé e constituir o devedor em mora.

1. Notificação extrajudicial (recomendável) O locador notifica o inquilino, concede prazo para pagamento e avisa sobre a possibilidade de ação.

2. Ajuizamento da ação Petição inicial com o cálculo discriminado do débito, contrato, comprovantes de atraso e pedido de liminar (se cabível).

3. Liminar de desocupação em 15 dias Cabível se o contrato não tiver garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança). O locador deposita caução de 3 aluguéis. O juiz pode conceder a liminar sem ouvir o inquilino.

4. Citação do inquilino e do fiador O inquilino é citado e tem 15 dias para purgar a mora ou contestar.

5. Purga da mora O inquilino (ou fiador) pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado (aluguéis, encargos, multas e custas) em 15 dias da citação. Só pode usar esse direito uma vez a cada 24 meses.

6. Contestação e instrução Se não purgar, o inquilino pode se defender alegando pagamento, valores indevidos, etc.

7. Sentença Se procedente, fixa o prazo de desocupação (geralmente 30 dias).

8. Mandado de despejo Se o inquilino não sair, o oficial de justiça cumpre o mandado.

Não há número mínimo legal. O locador pode ajuizar a partir do primeiro mês de atraso. Na prática, muitos esperam 2 ou 3 meses e tentam negociar. O atraso prolongado só aumenta a dívida e a dificuldade de defesa.

É uma das ferramentas mais poderosas do locador em contratos sem garantia. Requisitos principais: - Falta de pagamento - Contrato sem garantia locatícia - Caução de 3 aluguéis depositada - Pedido fundamentado

Se deferida, o inquilino tem 15 dias para desocupar. Detalhes em: Despejo Liminar 15 Dias.

Prevista no art. 62 da Lei do Inquilinato. O inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando o valor total devido em 15 dias da citação. O depósito deve ser integral e atualizado. Só pode ser usada uma vez a cada 24 meses.

Se a purga for feita corretamente, a ação de despejo por falta de pagamento é extinta (a cobrança dos valores pode continuar em outro rito).

Para o guia completo de purga: Purgação da Mora no Despejo: Como Fazer.

O número do processo permite acompanhar citação, liminar, purga, sentença e mandado.

• Acesse o site do Tribunal de Justiça do estado do imóvel.
• Consulte pelo número do processo.
• Verifique as movimentações.

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Quantos meses de atraso o locador precisa esperar? Nenhum. Pode ajuizar a partir do primeiro mês.

A liminar de 15 dias é automática? Não. O juiz analisa os requisitos. Em contratos com garantia ela geralmente não cabe.

Posso purgar a mora mais de uma vez? Não. Só uma vez a cada 24 meses.

O recurso da sentença suspende o despejo? Em regra não. A execução provisória é possível.

O locador pode despejar sem ação judicial? Não. É ilegal e gera responsabilidade.

O despejo por falta de pagamento tem ritos claros e prazos curtos. O locador deve documentar tudo e seguir a lei. O inquilino deve reagir com rapidez, avaliar a purga da mora e buscar orientação.

Este conteúdo é meramente informativo e não substitui a orientação de um advogado. Em caso de dúvida, procure um profissional de sua confiança ou a Defensoria Pública.

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