Recebi notificação de despejo: o que fazer primeiro

Existem dois documentos com pesos bem diferentes:

• Notificação extrajudicial: geralmente enviada por cartório, por advogado ou pelo próprio locador. Não é ordem judicial. Serve para comunicar formalmente algo (fim do contrato, atraso, intenção de retomar o imóvel) e, muitas vezes, para constituir o devedor em mora. Ainda não existe processo.
• Citação judicial: chega por oficial de justiça, por carta com aviso de recebimento ou por meio eletrônico. Significa que já existe ação de despejo em andamento e abre prazo para você apresentar defesa. Ignorar leva à revelia.

A distinção entre uma e outra está detalhada no material sobre diferença entre notificação extrajudicial e judicial.

Localize e anote:

• Quem está notificando (locador, imobiliária, advogado, cartório).
• Motivo alegado (falta de pagamento, fim de contrato, denúncia vazia, infração contratual, uso próprio).
• Prazo dado para desocupação, pagamento ou resposta.
• Valores exigidos, se houver.
• Contato para negociação.

Guarde o documento, incluindo o envelope, se aplicável. Ele pode ser útil para discutir prazos e provas.

O caminho a seguir varia conforme a razão do pedido de saída. As situações mais comuns são:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos.
• Fim de contrato com prazo determinado, sem intenção de renovar.
• Denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado ou após 30 meses de contrato escrito.
• Infração contratual (uso indevido, sublocação sem autorização, danos ao imóvel, entre outros).
• Necessidade do imóvel para uso próprio, de ascendente, descendente ou cônjuge.
• Reparações urgentes determinadas pelo poder público.

Cada modalidade tem regras próprias de prazo, defesa e possibilidade de negociação. Uma visão geral está no guia sobre despejo.

Se a notificação for extrajudicial, muitas vezes ainda dá tempo de negociar antes de virar processo. Se a notificação for judicial ou se você desconfia que a ação já foi ajuizada, vale confirmar. Você pode fazer essa verificação agora mesmo na barra abaixo, informando seu nome, CPF ou o número que consta no documento.

A consulta mostra se há ação em andamento, em qual vara, quais movimentações já ocorreram e se você já foi citado. Essa informação muda completamente a estratégia dos próximos dias.

Antes de partir para litígio, muitas situações comportam acordo. Locadores costumam preferir receber os valores em atraso ou combinar prazo estendido para desocupação, em vez de esperar meses por decisão judicial. Alguns pontos negociáveis com frequência:

• Parcelamento da dívida.
• Descontos sobre multa e encargos.
• Prazo maior para saída do imóvel.
• Devolução parcial de caução mediante quitação de débitos.
• Termo de rescisão amigável para evitar processo.

Se acordo não for viável, prepare-se para a fase judicial.

Reúna, desde já, documentos que podem ser úteis para negociação ou defesa:

• Contrato de locação e eventuais aditivos.
• Comprovantes de pagamento dos últimos meses ou anos.
• Recibos de encargos (IPTU, condomínio, água, luz).
• Comunicações trocadas com locador ou imobiliária.
• Registro fotográfico do estado do imóvel.
• Comprovantes de despesas com reparos custeados por você.

Essa organização acelera a conversa com o advogado e reduz o risco de perder prazo.

Um profissional avalia a validade da notificação, o prazo real para agir, os riscos envolvidos e as chances de negociação ou defesa. Se você não tem condições de contratar, procure a Defensoria Pública do seu estado. Muitas seccionais da OAB também oferecem atendimento gratuito ou triagem. O detalhamento sobre esse ponto está em preciso de advogado para despejo?.

A citação judicial abre prazo para contestar. Perder esse prazo leva à revelia, com efeitos que podem incluir presunção de veracidade dos fatos alegados pelo locador. O tratamento detalhado está no artigo sobre prazo para contestar ação de despejo.

• Ignorar a notificação achando que não vai dar em nada.
• Abandonar o imóvel sem formalizar entrega, o que gera responsabilidade por aluguéis futuros e possíveis danos.
• Confiar em promessas verbais do locador sem registro por escrito.
• Fazer acordos de valores sem revisar cálculos.

Não. O objetivo é informar. Prazos, defesas e estratégias variam conforme a modalidade de despejo, o contrato firmado, as provas disponíveis e o tribunal em que o processo tramita. Para decisões concretas, o acompanhamento por advogado ou pela Defensoria Pública é altamente recomendável.

Notificação extrajudicial obriga desocupação imediata?

Não. Ela comunica e, em geral, concede prazo. A desocupação forçada só ocorre após decisão judicial em ação de despejo.

Se eu pagar o que devo, posso continuar no imóvel?

Em regra sim, quando o motivo é falta de pagamento, respeitados os requisitos legais e o limite de uma purga da mora a cada 24 meses. As condições exatas dependem do momento em que o pagamento é feito.

Posso ser despejado sem processo judicial?

Não. Retomada exige ação judicial ou entrega voluntária. Trocar fechadura, cortar serviços ou pressionar fisicamente é conduta ilícita.

E se eu discordar do valor cobrado na notificação?

Você pode discutir o valor, apresentar contraproposta, exigir demonstrativo detalhado e, se for para juízo, contestar os cálculos. Guarde todos os comprovantes.

Preciso responder por escrito à notificação?

Não é obrigatório em toda situação, mas responder por escrito, com cópia registrada, ajuda a documentar sua posição e eventuais tentativas de acordo.

Antes de tomar qualquer decisão, confirme se existe processo em andamento com sua consulta processual gratuita e leve o resultado à conversa com seu advogado.