Venda do Imóvel Alugado: O Inquilino É Obrigado a Sair? Direito de Preferência e Cláusula de Vigência

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O proprietário decide vender o imóvel alugado e o inquilino entra em pânico: vai ter que sair na hora? A Lei do Inquilinato organiza esse conflito com três institutos que todo locador e locatário deveriam conhecer.

Antes de vender a terceiros, o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino, nas mesmas condições, por notificação inequívoca. O inquilino tem 30 dias para aceitar. Se o imóvel for vendido sem a oferta, o inquilino pode reclamar perdas e danos e, se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, pode até depositar o preço e adjudicar o imóvel para si, no prazo de seis meses do registro da venda.

Concretizada a venda, o novo proprietário pode denunciar a locação, concedendo ao inquilino 90 dias para desocupar. É a regra geral, e vale mesmo durante o prazo determinado do contrato.

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O contrato resiste à venda quando reúne três requisitos: prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação na matrícula do imóvel. Presentes os três, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo. Sem a averbação, a cláusula não vincula o adquirente, e é exatamente nesse detalhe registral que a maioria dos inquilinos perde a proteção.

Esgotado o prazo da denúncia sem desocupação, o caminho do novo proprietário é a ação de despejo, que nessa modalidade admite liminar de desocupação em 15 dias quando proposta dentro dos requisitos legais. Não existe retirada forçada sem processo: qualquer pressão direta é ilegal.

Para o inquilino: averbar o contrato quando houver cláusula de vigência e guardar a notificação de preferência. Para o vendedor: notificar formalmente antes de anunciar. Para o comprador: verificar a matrícula e a situação da locação antes de fechar o negócio.

Cada caso tem particularidades, e este conteúdo não substitui a análise de um advogado.

Consulte pelo CPF ações de despejo ou adjudicação envolvendo o imóvel e acompanhe os prazos.

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