Despejo por Infração Contratual: O Que Configura Quebra de Contrato na Locação

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Entre as modalidades de ação de despejo, a infração contratual é a menos compreendida. Diferentemente da falta de pagamento, ela não trata de dívida, e sim de comportamento: o descumprimento de obrigações legais ou contratuais pelo inquilino.

A prática forense concentra alguns clássicos: uso do imóvel para finalidade diversa da contratada (residência transformada em comércio, por exemplo), sublocação ou cessão sem autorização escrita, modificações estruturais sem consentimento do proprietário, manutenção de animais quando o contrato veda expressamente, descumprimento reiterado das regras condominiais gerando penalidades, e a não substituição da garantia quando o fiador se exonera ou morre.

O ônus é do autor: demonstrar a obrigação (cláusula contratual ou dever legal) e o descumprimento concreto. Notificações prévias, atas e multas do condomínio, fotografias, laudos e testemunhas são as provas típicas. Infrações genéricas ou de mínima gravidade tendem a não sustentar a rescisão, pois a jurisprudência pondera a proporcionalidade entre a falta e a perda da moradia ou do ponto.

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Como não há dívida a quitar, não existe purga da mora no despejo por infração: o inquilino não pode "pagar para ficar". A defesa se concentra em negar a infração, demonstrar o consentimento do locador (que deve ser escrito, mas a tolerância prolongada pode ser discutida), apontar a desproporcionalidade da rescisão ou corrigir o descumprimento antes da sentença, o que alguns juízos consideram na ponderação.

Julgado procedente, aplica-se o prazo de desocupação voluntária da regra geral, com as reduções legais. O pedido de despejo pode vir cumulado com multa contratual e indenização por danos, que seguem no mesmo processo.

Proprietário: notifique antes, documente tudo e descreva a infração com precisão na inicial. Inquilino: peça sempre autorizações por escrito e responda formalmente às notificações. O processo, quando vem, será decidido em cima desse papel.

Cada caso tem particularidades, e este conteúdo não substitui a análise de um advogado.

Acompanhe pelo CPF a ação de despejo e cada decisão sobre a infração alegada.

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