Benfeitorias no Imóvel Alugado: Quem Paga e Quando o Inquilino Pode Reter o Imóvel

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O inquilino trocou o telhado que ameaçava desabar, modernizou a parte elétrica e instalou um pergolado no quintal. Ao fim do contrato, o que ele pode cobrar? A resposta depende da classificação de cada obra e, sobretudo, do que o contrato diz.

Necessárias são as que conservam o imóvel ou evitam sua deterioração: o telhado que ia desabar, o reparo estrutural, a infiltração grave. Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso: um cômodo a mais, a modernização da rede elétrica. Voluptuárias são as de mero deleite ou embelezamento: o pergolado, o paisagismo decorativo.

Pela Lei do Inquilinato, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis mesmo sem autorização do proprietário. As úteis, apenas se autorizadas. As voluptuárias não geram indenização, podendo o inquilino levantá-las (retirá-las) se não afetarem a estrutura. Nas necessárias e nas úteis autorizadas, o inquilino tem, em tese, o direito de retenção: permanecer no imóvel até ser indenizado.

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A mesma lei permite que o contrato afaste a indenização e o direito de retenção, e a validade dessa cláusula é reconhecida pela jurisprudência consolidada, inclusive em súmula do Superior Tribunal de Justiça. Como praticamente todo contrato de locação padrão contém a renúncia, na prática a maioria dos inquilinos não consegue cobrar benfeitorias. A leitura do contrato, portanto, é o primeiro passo de qualquer análise.

O direito de retenção, quando existente, é matéria de defesa na ação de despejo e deve ser alegado na contestação, com descrição e valor das benfeitorias. Alegações genéricas, sem prova das obras e dos gastos, não seguram a desocupação.

Autorizações por escrito, notas fiscais, fotografias de antes e depois e comunicação formal ao proprietário transformam uma conversa difícil em prova documental.

Cada caso tem particularidades, e este conteúdo não substitui a análise de um advogado.

Consulte pelo CPF a ação de despejo ou de cobrança e acompanhe a decisão sobre as benfeitorias.

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